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去年上海二手房成交额降8%,有学区房挂牌价缩水近400万

在经历过“教改政策”、“价格核验”以及“三价就低”等政策影响后,2021年上海二手房市场呈现前高后低走势。

据上海链家研究院监控数据,2021年,上海全市二手房累计成交金额为9282亿元,同比下降8%,成交套数28.1万套,同比下降7%,套均总价331万元/套,同比下降1%,成交均价40219元/平方米,同比下降1%。

上海链家研究院首席分析师杨雨蕾认为,2021年二手房市场呈现前高后低的态势,和2020年呈现完全相反的走势。随着楼市调控政策持续叠加出台,2021年下半年以来,市场出现下行企稳的态势。四季度以来,成交量已现企稳。

去年1月成交量接近4.5万套,调控政策下市场热度消退

上海链家研究院报告显示,2021年一季度,市场延续了之前的余热,整体成交比较火热,特别是1月份,单月的成交量接近4.5万套,创下历史新高。

但随着楼市调控政策持续叠加出台,市场热度逐渐消散。

据澎湃新闻不完全统计,2021年,上海共出台10余项楼市新政促进房地产市场平稳健康发展。其中,“价格核验”、“三价就低”等政策剑指二手房市场。

首先是2021年7月出台的价格核验政策。自2021年7月9日起,上海在已实施房源挂牌核验的基础上,增加价格信息的核验。上海市房地产交易管理部门将以市场真实价格为依据,对每套房源进行核验,没有通过价格核验的房源不得对外发布。

随后上海又发布补充通知,自2021年7月19日起,对新申请核验房源增加挂牌价格信息的核验,没有通过挂牌价格核验的,房地产经纪机构和房地产信息服务平台不得对外发布该房源信息。

也就是说,想要挂牌就必须经过相关部门的核验才能对外展示,挂牌价格并非业主随心所欲就可决定。

中原地产市场分析师卢文曦称,对外展示的价格必须是客观真实,除了房屋物理特性真实之外,也包括房价的“真实”。这招主要起预期引导作用,因为虚高的挂牌价格会制造焦虑情绪。

到了2021年8月6日,为降低杠杆率,抑制挂盘价格虚高,上海各银行审核贷款金额又以参考买卖合同价、交易中心核验价、银行评估价——以“三价就低”原则作为贷款申请房价标准。

卢文曦表示,除过往的合同网签价和银行评估价外,新增“涉税评估价”,以三者最低价作为贷款审批依据。涉税评估价大多在市场价的五折至七折,这也直接导致可贷款金额大幅缩水。缺少杠杆支持,市场交易急转直下。

中原地产监测数据显示,2021年8月,上海的二手房成交量下滑到1.8万套,9月跌到2021年最低点,只有1.2万套,这大约是正常交易水平的六成。

不过,随着市场对政策预期的稳定,以及楼市本身的韧性,去年四季度以来,成交量已经出现企稳的态势,2021年12月份单月成交量修复至1.8万套,恢复到常规水平。

价格方面,上海链家数据显示,下半年以来,上涨的势头已经得到遏制,但目前并未出现持续下跌的态势,成交均价基本稳定在4万元/平方米以下。从全年来看,均价和套均总价同比均下降1%。

奉贤、崇明和嘉定成交量同比增速最高

分区域来看,上海链家数据显示,2021年成交量同比增速最高的区域为奉贤、崇明和嘉定,此外,松江、金山和虹口也都为正增长,其余区域则为负增长,其中下跌最多的区域为黄浦、徐汇和闵行。

从成交均价来看,同比增速最高的区域为黄埔、徐汇和长宁。均价同比下跌的有4个区域,分别为金山、浦东、奉贤和嘉定。

从2021年累计成交量来看,板块销量TOP5分别为南桥新城、惠南、周康、嘉定主城区和金山新城。

另外,数据显示,2021年,成交房源中各面积段占比和2020年基本一致,占比最高的为50-90平方米,占比为51%,90平方米以上占比31%,而50平方米以下占比18%。

从总价段来看,成交房源的总价主要在300万元以下,其中200万元以下的占比增加了2个百分点,而400万元以上的占比22%,有所下降。可能的原因为,2020年,改善型和市区高端楼盘的成交活跃,2021年则以刚需型、外环外为主,总价有所下降。

学区房价格回落,投资客逐渐退场

2021年,上海房地产市场中,学区房也是年初市场中最抢眼的部分。

上海中原地产公布的典型案例称,位于上海浦东梅园一套30平方米的学区房,单价直逼汤臣一品,看房的人络绎不绝,市场处于非理性状态。

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