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上海房贷放款速度有加快迹象:成交低迷、降价、房企回款放缓下的博弈

  银行房贷的放松,与楼市成交速冻一样,并非一夜之间促成的。

  “今天收到短信通知了。”10月中旬的一个上午,陈斌(化名)忍不住在业主群里发出这条信息,群里刚买房正在办理房贷的邻居们与陈斌一样,最近一直关注所买项目合作银行的放款进度。

上海房贷放款速度有加快迹象:成交低迷、降价、房企回款放缓下的博弈


  陈斌在8月购买了上海嘉定区路劲地产(01098.HK)旗下某盘一套新房,9月份完成网签之后便递交了贷款所需的相关材料。此前坊间一直传闻为了解决房贷额度紧张的问题,各大银行计划将明年的一手房贷款额度提前。如今陈斌的房贷申请一个月便放款了,让邻居们更确定银行大概率将明年额度提前了。

  据21世纪经济报道记者了解,上海不少新盘开盘之后,虽然被限签,但在客户们没有网签之前,开发商会要求客户提前交首付款。虽然路劲地产旗下某盘并没有要求客户提前上缴首付款,但为了加速回款,路劲地产曾经要求客户撤销在某四大行的贷款申请,改去邮储银行申请房贷。据一名在邮储银行申请房贷的客户反馈,她大半个月前做的贷款申请,目前还没批下来,邮储银行方面的回复是年底或者明年放款。

上海房贷放款速度有加快迹象:成交低迷、降价、房企回款放缓下的博弈


  想不到,建行成为四大行一手房贷加快审批速度的案例。不仅如此,上海二手房贷也出现放松迹象。10月19日,据一名中介门店业务员介绍,二手房目前正常放款流程在4、5个月,如果想快,需要多花1-3万元的加急费,可以保证在30-45天内放款。“银行额度有了,放款速度比以前快一点”。

  信贷放松的同时,上海10月以来的二手房成交仍然低迷。不少房东谈价空间在扩大。比如上海嘉定某盘,一套原来开价435万元的房子,成交价格降到了415万元。

  市场博弈仍在继续。

  一二手房贷现放松迹象

  一边是上海楼市成交下滑,一边是房贷放款时间延长。楼市流动性逐渐收缩,开发商资金面也在恶化。

  21世纪经济报道记者通过电话咨询了四大行关于一手房贷的放款进度情况,发现大部分银行支行还是以客户关系为基础,对于一直有合作关系的开发商,一手房额度会准备得比较充分,放款速度也在加快。目前一手房贷放款也不会有6个月这么久。

  中行对一手房客户透露的放款时间直接放到了明年。农行浦东支行一名客户经理表示, “今年一整年基本都是慢的。比如有的银行确实留有一定的额度给一手房的,就快。尤其是到年底的时候,放款速度都差不多”。据其透露,“银行与房企合作的项目一般会放款快一点,每个支行给到项目的额度不一样,如果之前商量好了,额度都留给这个项目了,那放款肯定是快的”。此外,该农行支行二手房房贷额度今年已经没有了。

  多个银行支行客户经理均表示,银行会与项目约定好一手房贷额度和放款时间。一手房贷款客户交了资料签合同审批通过了,后面就跟客户关系不大,转成银行与开发商之间的关系了;二手房贷款客户的条件设置更多。一般而言,一手贷款是开发商推荐的,二手房贷款客户自由度大一些,可以自己去找。

  一手房贷的放款银行额度对于开发商而言,是影响回款的关键。一名中行业务经理透露,开发商会跟银行先协商好,哪个支行额度好的话,项目就选择和这个支行合作。有可能项目在浦东,但是合作银行旗下浦西某一家支行额度充足,则会选择与这家银行合作。这就是一手房客户往往只能选择开发商推荐的银行贷款的主要原因。如果开发商没有和银行友好协商,或者合作的银行额度都不多了,那么要加速回款,只能寄希望于客户全款买房或者能够支付高比例首付款。

  上海一手房客户对房贷放款速度非常关注,是因为不少项目的购房合同对放款时间有各种约束,比如规定商业贷款要在2个月下来,否则算客户违约。这在一些市面上现金流负面传闻较多的开发商身上比较常见,比如佳兆业(01638.HK)与某央企合作的一个项目,规定房贷3个月内下不来要交违约金,4个月内下不来直接没收认筹金80万。有客户质疑,如果开发商与合作银行私下约定4个月放款,这个后果该由谁来承担?

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