7 月以来，西安明确表示将暂停发布二手房指导价，上海二手房评估价也悄然上调，据调研，成都、广州、宁波等 13 个城市参考价制度已经实质性取消。二手房指导价曾在实施之初发挥出巨大效力，上海、深圳、东莞等城市二手房成交规模锐减，价格应声下跌。联系到近期新房断供风波涌现，指导价放松叠加交付优势，二手房市场会率先回暖吗？重点城市 7 月二手房市场又有怎样表现？
西安、广州、成都等 13 城指导价实质性取消
自去年 2 月深圳出台二手房参考价以来，宁波、成都等 14 个城市相继跟进，截至 2021 年底，全国共有 15 个城市建立二手房指导价发布机制。不过各地政策落实情况有明显差异，落实最到位的是深圳、上海，全域严格执行，典型如上海，价格未通过核验的房源禁止挂牌，银行放贷额度实行 " 三价就低 "；其次是广州、成都、宁波、东莞等城市，在热点区域试点，譬如成都发布了三批次 745 个小区二手房成交参考价，宁波则聚焦 9 个热点学区范围内的 112 个小区；最后是合肥、温州等城市，一直没有出台执行细则。
2022 年 7 月，西安官宣暂停发布二手房指导价，上海二手房评估价也悄然上调，由实际成交价的 6 成上调至 8 成左右。那么其他城市指导价是否也松动了呢？我们调研访问了 15 个城市的中介机构，发现除了沪深等少数城市之外，其他城市二手房指导价制度基本都已实质性取消。
例如成都、宁波等，一些原本被隐匿的高价房源重新挂牌，银行放款也不再严格遵照指导价。又比如广州、东莞，尽管还是只有低于指导价的房源才能挂牌显示，但实际交易和银行放贷已基本不受到指导价影响。而北京、无锡，指导价定得偏高，尤其是无锡，不少项目指导价甚至高出业主挂牌价 1 万元 / 平方米，温州、合肥等没出台过实施细则，这两类城市二手房指导价早已 " 名存实亡 "。
二手房成交规模锐减、价格回落、消费降级
指导价放松后二手房市场可能迎来哪些变化？要回答这个问题，首先需要明确指导价曾经给市场带来哪些影响。实际上，指导价直接影响的是二手房信贷额度和流通性预期，对应削弱购房者支付能力和置业信心，进而对成交量、价、结构三方面产生调节作用。
第一，指导价发布后，二手房成交量阶梯式下滑，而后一直低位运行。以上海为例，2021 年 7 月开始挂牌价格核验，当月二手房成交规模还接近 200 万平方米，8 月环比骤降 24%，9 月环比再降 35%，绝对量下滑至 100 万平方米以下，不及 " 三价就低 " 执行前单月成交规模的一半。又比如东莞，二手房参考价执行次月，成交规模断崖式下滑，环比降幅达到七成以上。
